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城鎮居民購買農村私房合同效力探析
發布日期:2009-2-13    文章來源:舟山市律師協會    瀏覽次數:6571

浙江五奎律師事務所  林德華

 

【內容摘要】隨著城鄉一體化建設進程的加快,大量農村勞動力向城市轉移,農村閑置、多余的私房成為現實,同時由于城市地價、房價的不斷上漲,買不起高價房的城市居民及向往農村田園生活的人們把買房的眼光投向農村,這就促使農村私房供需兩旺,但因農村私房買賣涉及宅基地使用權問題,買賣雙方無法及時辦妥房產證及土地過戶登記手續,導致大量隱形交易存在,隨之產生買賣合同的效力之爭,使權利長期處于不確定狀態。如何妥善處理此類糾紛,確保農村私房買賣有序、安全、合法、有效,這對維護買賣雙方的合法權益,推動城鄉二元體制的改革具有深遠的意義。

 

【關鍵詞】農村私房買賣  效力  自由轉讓機制

 

一、農村私房買賣糾紛的法律特征——先從一起典型案例談起

19991129,已成為城鎮居民的虞某自愿將其擁有的位于舟山市定海區臨城隍頭村10號建筑面積約140平方的祖傳平屋作價9000元出賣給定海居民林某,當時由虞某出面央請中人作證立下賣屋契,并由臨城城隍頭村委會在賣屋契上蓋章證明。此后買賣雙方全面履行了各自的合同義務,林某亦取得了房屋所有權證并將房屋作了裝飾后贈與給女兒管業。隨著臨城新區建設的加快,該區域的地價、房價飛漲,2005915虞某逐以房管處在辦理過戶登記過程中程序不當及買賣合同無效為由提起行政訴訟要求法院撤銷已核發的房產證書,定海區人民法院作出了支持虞某請求的判決,鑒于法院已將房產證書撤銷,意味著林某所買的房屋得不到法律的保護,只好與虞某私下協商由虞某適當支付房款利息后將房屋退回。類似于本案的糾紛近年來不斷增多,全國各地法院對此類案件的處理結果也不盡統一。此類案件有以下幾個法律特征:1、糾紛主體賣方一般為農村村民(少數的也有建房后轉為城鎮居民的)買方城鎮居民居多(少數為農村居民);2、契稅過戶手續不完備,雖有賣房契或有付款收據,但由于種種原因未能辦理“二證”(房產證、土地使用證);3、雙方合同主要義務均已履行,房屋已交付買方后一般都進行了必要的裝修并已管理、居住使用多年;4、成訴的原因主要是政府建設需要拆遷征用及地價上漲引發安置補償,賣方受巨額利益的驅動而不講誠信,事后反悔要求確認買賣無效收回房屋。

二、農村私房買賣合同效力分析

目前司法實踐中主流觀點認為農村私房買賣行為應認定為無效。北京市高級人民法院印發的京高法發(2004391號通知—《農村私有房屋買賣糾紛合同效力認定及處理原則研討會會議紀要》認定合同無效的四點理由具有一定的代表性:

1、房屋買賣必然涉及宅基地買賣,而宅基地買賣是我國法律、法規所禁止的。根據我國土地管理法的規定,宅基地屬于農民集體所有,由村集體經濟組織或者村民委員會經營、管理。國務院辦公廳1999年頒布的《關于加強土地轉讓管理嚴禁炒賣土地的通知》規定:“農民的住宅不得向城市居民出售,也不得批準城市居民占用農民集體土地建住宅,有關部門不得為違法建造和購買的住宅發放土地使用證和房產證。”國家土地管理局[1990]國土函字第97號《關于以其他形式非法轉讓土地的具體應用問題請示的答復》也明確規定:原宅基地使用者未經依法批準通過他人出資翻建房屋,給出資者使用,并從中牟利或或獲取房屋產權,是屬“以其他形式非法轉讓土地”的違法行為之一。

2、宅基地使用權是集體經濟組織成員享有的權利,與特定的身份關系相聯系,不允許轉讓。目前農村私房買賣中買房人名義上是買房,實際上是買地,在房地一體的格局下,處分房屋的同時也處分了宅基地,損害了集體經濟組織的權益,是法律法規明確禁止的。

3、目前,農村房屋買賣無法辦理產權證書變更登記,故買賣雖完成,但買受人無法獲得所有權人的保護。

4、認定買賣合同有效不利于保護出賣人的利益,在許多案件中,出賣人相對處于弱者的地位,其要求返還私有房屋的要求更關涉到其生存權益。

筆者對上述四點理由持有異議,根據現有的法律規定及農村私房隱形交易大量存在的客觀現實,法律應有條件地允許農村私房交易合法化,筆者傾向農村私房買賣合法、有效基于以下6點理由:

1、農民私有房產應受法律平等保護。

2004314公布的《憲法修正案》將憲法第13條修改為“公民的合法的私有財產不受侵犯”“國家依照法律規定保護公民的私有財產權和繼承權,”農民也是共和國的公民,他們的私有房產同樣受法律保護,農民有權依照《物權法》第四條及第二條的規定,對自己建造的房屋享有所有權、用益物權和擔保物權。不允許農民出賣、抵押農村私房,事實上是變相限制甚至剝奪了農民對合法財產的處置權,從某種程度上說是違憲的,對廣大農民是不公平的。

2、雖然農村私房買賣涉及到農村宅基地,但相關法律畢竟沒有絕對禁止私房買賣,畢竟私房買賣不能簡單地同等于宅基地買賣,《土地管理法》第62條第三款規定:“農村村民買賣、出租住房后,再申請宅基地的,不予批準”。此條明確告訴我們,農村私房是可以出賣的,只不過出賣后,想要再申請宅基地建房就難以獲準了,此條并沒有特別規定買受人的身份,不知在司法實踐中怎么被誤讀成農村私房不準買賣了呢?!

3、不管農民是基于什么的身份和權利取得宅基地的,一旦準許其在宅基地上建房就意味著農民對該宅基地享有同房屋一樣的同等權利,《物權法》第146條、第147條已明確規定:“房地一致”原則,建筑物的轉讓和宅基地權屬的改變沒有必然的關系,城市房屋買賣,土地始終是國有的,居民在城市買了商品房,不等于土地變私有了,買房與土地所有權歸屬沒有關系,同樣的問題,對農村私房怎就不行了呢?現行法律沒有明確規定,農民已用于建私房的宅基地,多少年以后在處置房屋時該宅基地要無條件收回集體所有。

4、國務院辦公廳于199956下發的《關于加強土地轉讓管理嚴禁炒賣土地的通知》—國辦發(199939號第二條規定“農民的住宅不得向城市居民出售,也不得批準城市居民占用農民集體土地建住宅,有關部門不得為違法建造和購買的住宅發放土地使用證和房產證”這是目前主張農村私房買賣無效及即使自愿買賣成交也無法辦妥二證的最主要的法律依據。但是筆者認為該通知不能作為認定合同無效的依據,因為它不是以國務院名義直接發布的行政法規,不符合最高院《關于合同法若干問題的解釋(一)》第4條規定的“合同法實施以后,人民法院確認合同無效,應當以全國人大及其常委會制定的法律和國務院制定的行政法規為依據”。所以,以該通知作為認定合同無效顯屬法律依據不足。

5、在已有的司法解釋中,并沒有對農村私房的買受人作出特別的限制性規定。最高院《關于貫徹執行民法通則若干問題的意見(修改稿)》第131條第二款規定:“房屋所有人出賣農村私有房屋,買賣雙方自愿,立有契約,交付了房款,并實際管理和使用了房屋,又沒有其他違法行為的,應當認定買賣關系有效”。此外,早在1984830最高人民法院《關于貫徹執行民事政策法律若干問題的意見》第(56)條也有類似的規定“買賣雙方自愿,并立有契約,買方已交付了房款,并實際使用和管理了房屋,又沒有其他違法行為,只是買賣手續不完善的,應認為買賣關系有效,但應著其補辦房屋買賣手續”。對照上述司法解釋,筆者認為本文開篇所述的虞某與林某農村私房買賣合同應當認定為合法有效,土地和房管部門應為這類交易行為辦理土地和房產登記手續。

6、不允許農村私房自由買賣的另一個理由是為了更好地保護廣大弱勢農民的生存需要,一旦農民失去賴以生存的房屋,而又無其他棲身之地,則不利社會的安寧和穩定。這種觀點貌似關心保護農民的利益,實質上仍受城鄉二元體制的影響,要把農民永遠束縛在土地上,禁錮在農村中。

隨著城鄉一體化建設的加快,城鄉二元體制改革的深入,今日的農村和農民已非昔比,農民收入不斷增長,農村生活方式也隨之發生變化,再加上社會最低生活保障制度的逐步建立而導致社會低收入家庭后顧之憂的逐漸消除,必定引發遷居城市的農民人數增加,這些先富起來的以及率先在城市定居的農民們同樣具有市場經濟意識和商業頭腦,不到萬不得已,他們是不會輕易將“家產”處置的。目前,在農村因種種原因確有部分多余的閑置房產可供轉讓,如一部分先富起來的農民已在城市或他鄉置業,有的村民因子女升學、工作已定居在城市,留守在農村的父母也隨子女舉家移居,有的基于房屋繼承、遺贈等而獲得多處私房等等,這些多余的農村私房非常需要一個正常的流轉渠道;而另一方面,一部分城市居民因向往“采菊東籬下,悠然見南山”的農村田園生活也希望到農村買房定居,另外因城市房價居高不下,也有部分城市居民買不起城市的高價商品房,而不得不退而就次到交通比較便捷的城鄉結合部的農村近郊購買農村私房。在這種供需二旺的現實背景下,很難說賣房的農民就是弱勢,買房的城市居民就是強勢。象本文開篇所述的虞某與林某賣房案,不講誠信、見利忘義,事后反悔獲取巨大好處的是出賣人虞某,而受損失的卻是買受人林某。筆者認為,買賣雙方都是平等的,我們應當鼓勵并保護正當合法的交易行為,促進城鄉經濟的繁榮,農民可以到城市買房,為什么城市居民就不可以到農村購買多余的房產呢?!如果確實出于保護農民生計考慮,不應該單靠限制農村私房交易的做法,而應該從改善農村醫療、子女入學、養老等方面入手,逐步改變農民享受“二等公民”待遇的現狀。

三、允許農村私房自由交易的路徑

目前農村私房不能自由買賣、抵押的最大障礙在于建房的宅基地使用權問題,筆者認為可以采用以下方式解決該問題:

1、參考城市“房改房”轉讓辦法,讓農村私房的買受人為取得農村私房土地使用權交納一定數額的出讓農村宅基地收益金給農民集體經濟組織,收益金歸該組織的農民們共同分享。

2、參照《農村土地承包法》規定的土地流轉經營機制和方式,宅基地也象承包地一樣可以一并出租流轉。

3、讓出賣方的農民出錢一次性買斷宅基地使用權,改變宅基地“無償性”“福利性”,讓農民真正獨立成為農村宅基地所有權的主人,賦予農村土地所有權以完整的權能,由農民自主決定如何使用、處分宅基地,使農民真正成為轉讓農村宅基地的最大受益人。

目前,由于農民不是宅基地的所有權人,一旦遇到宅基地拆遷征用往往由政府部門統一出面采用低價征收高價出讓的方式以犧牲農民利益為代價,而政府和開發商從中獲取高額土地經營收益。如果國家通過立法的形式直接賦予農民對自己使用的宅基地(包括未建房的宅基地)享有完全處分權和收益權,那才是真正對農民權益的保護。

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