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對異村農民私房買賣合同效力的探討
發布日期:2010-1-22    文章來源:舟山市律師協會    瀏覽次數:5069

浙江品正恒聯律師事務所  陳 波

 

【內容摘要】農村房屋的交易實質上就是農民對自身擁有的房屋所有權及農村宅基地使用權的處分權能問題。在物權法的視野里,合同效力原本脫離于物權變動之外,農村房屋買賣合同不因法律禁止或限制宅基地使用權而受到影響。外村村民可以通過交付成員權相對應的對價、區分主體項下的權利享有來解決農村宅基地上房屋買賣的效力問題。

 

【關 鍵 詞】房屋所有權  合同效力  宅基地

 

 

在中國農村,私房買賣一直在進行中,不僅僅是現在這一階段,而是很久遠的歷史了。近年來由于城市開發,城市范圍的擴大以及一些開發區的建設導致農村一些土地被征用連同該宗土地上的建筑物——農宅,并且因城市擴展或經濟開發引發該周邊區域住宅價值的上升,從而導致農民私房買賣糾紛案件,主要表現為異村農民之間的買賣糾紛,從各地法院對異村私房買賣效力的裁判來看,尚無明確的定論,即效力難以辨清。因此,對該類私房買賣合同效力的探討自然成為熱門之話題,本文擬從宅基地用益物權出發,通過對農村私房所有權的構成角度分析說明農村私房交易的一定限制性,進而認定農村私房交易的實質內容,并在此基礎上確定異村私房買賣效力,以保護交易安全。

 

一、農村私房的所有權構成

    根據《民法通則》第71條和《物權法》第39條的規定,農村房屋所有權是指農村村民或者農村集體組織對其建造的建筑物及其附屬設施享有的占有、使用、收益、處分的權利。因此,農村房屋所有權是一種完全物權,也就是說,農村村民對自己的房屋享有完整的占有、使用、收益、處分的權能,即農村村民的房屋可以自己居住,可以出租給他人,可以以出賣等方式轉讓,也可作為遺產被繼承等等。但農村村民進行住宅建設前,必須首先從集體土地上分配獲得一宗土地即宅基地,有關宅基地的性質屬于集體所有,憲法有明確的規定。且《物權法》第152條對農民作為宅基地的使用人對宅基地的權利進行規制,“宅基地使用權人依法對集體所有的土地享有占有和使用的權利,有權利用該土地建造住宅及其附屬設施。”從以上法律規制來看,農村宅基地使用權具有以下特征:1.集體所有。我國1982年《憲法》規定:“城市的土地屬于國家所有,農村和郊區的土地,除由法律規定屬于國家所有的以外,屬于集體所有,宅基地和自留地,也屬于集體所有”。2.使用主體特定。即特定的宅基地僅限本集體經濟組織特定的成員享有使用權。農村村民申請宅基地只可向本集體經濟組織提出。3.法定取得方式的單一性和實際取得方式多樣性的沖突。4.一戶一宅。根據我國《土地管理法》第62條第1款的規定,“農村村民一戶只能擁有一處宅基地,其宅基地的面積不得超過省、自治區、直轄市規定的標準。”從這一規定看,如果一戶農民擁有了兩處以上宅基地當然就構成違法。5.不可流轉性。特定村民申請取得宅基地后只可自己建房,不可將其出賣、轉讓,也不可以抵押。

農村村民進行住宅建設經過宅基地申請——獲得使用權——經部門審批——建造住宅的流程,房屋建成后宅基地使用權人對該房屋享有全部的所有權,而該房屋所及的土地所有權屬于集體,使用權屬于宅基地使用人。所以,農村房屋的所有權主體和土地所有權主體分離,是農村房屋區別于其他不動產的一個顯著特征。

 

二、農村私房交易的實質內容

在我國,土地所有權制度,體現的更多的是一種象征意義。故就房屋的處分而言,主要涉及到了房屋項下的土地使用權的處置,在城市,涉及到了國有土地使用權的處置,在農村涉及了農村宅基地使用權的處置。根據我國現行立法的規定,可以確認我國農村房屋的標的物產權結構為:房屋所有權+農村宅基地使用權。因此,農村房屋的交易實質上就是農民對自身擁有的房屋所有權及農村宅基地使用權的處分權能問題。

根據一戶村民只能擁有一處宅基地的規定,集體組織內部成員在已擁有一宗宅基地的情況下,不得再申請新的宅基地,而集體組織外部成員更是無資格申請。國家對宅基地的申請是嚴格控制的,有關法律、行政法規的規定并不涉及村民已按規定申請到宅基地并按審批手續建造房屋,但關系到在出售房屋問題上發生爭議如何認定。看待這一問題,究其實質是如何認定宅基地的權利性質,以及宅基地上的權利與地上建筑物的權利關系。所以,我們必須要明確以下兩個問題:

1、宅基地使用權轉讓是否具備身份性質?

關于農村宅基地使用權的主體,法律只是就農村宅基地使用權原始取得時的主體進行了限制,即只有集體經濟組織的成員才有資格申請。筆者認為,這其實是村民的宅基地分配權,一旦村民通過法定程序取得宅基地,作為資格的“宅基地分配權”隨即轉化為財產性的“宅基地使用權”,從物的效用上界定為“用益物權”。因此與村集體成員身份有關的是“宅基地的分配權”,城市居民或外村村民不享有本村宅基地的分配資格,村民也不能將自己的“宅基地分配權”轉讓給他人;而在“宅基地分配權”基礎上設立的“宅基地使用權”與其他財產權利一樣,應當允許權利人充分利用包括流通。

物權法對集體組織成員取原始得宅基地后的使用權主體并沒有明確限制。從實踐看,現行立法允許農村宅基地使用權隨房屋的繼承而被繼承。農村宅基地使用權的可繼承性,決定了其權利享受主體的可變化性。如果說農村宅基地使用權在原始取得階段是與成員權緊密相連的話,那么隨著一些法律事實的變化,其權利享受主體的身份將不是一成不變的,而是可以發生變動的。

2、宅基地使用權是否可隨房屋一并轉讓?

在物理上農村宅基地和房屋是不可分的,但宅基地使用權和房屋所有權卻是各自獨立的一種權利。“中國法律始終將土地與建筑物視為各自獨立的物,在法律禁止土地買賣的情況下,房屋買賣從未因此而受限制”。而且,從現行立法認可農村宅基地可以依法繼承的精神來看,現行立法并不排斥或否認農村宅基地使用權隨房屋所有權的轉讓而轉讓,只是禁止宅基地使用權單獨轉讓。如根據《土地管理法》第六十二條第四款規定:“農村村民出賣、出租住房后,再申請宅基地的,不予批準”,該規定表明法律并未禁止農民出租、出賣住房,而是在農村村民出賣住宅以后,農民喪失了再申請宅基地的權利。同時,《物權法》第155條規定“已經登記的宅基地使用權轉讓或消滅時,應及時辦理變更登記或注銷登記手續”,該條款也表明了宅基地是可以轉讓的。因此從上述的條款中可以看出我國的基本法沒有禁止農村房屋的買賣。

但我國現行的相關法律法規和政策對該問題的規定出現了不統一和不協調。國務院辦公廳1999年發布的《關于加強土地轉讓管理嚴禁土地炒賣的通知》(以下稱《通知》)第二條第二款:“農村的住宅不得向城市居民出售,也不得批準城市居民在農民集體土地建住宅,有關部門不得違法為建造和購買的住宅發放土地使用證和房產證”。還如200411月國土資源部《關于加強農村宅基地管理的意見》(以下稱《意見》)規定“嚴禁城鎮居民在農村購置宅基地,嚴禁為城鎮居民在農村購買和違法建造的住宅發放土地使用證”,從這些規定中似乎可以看出城鎮居民購置農村住宅是違法的。

而且部門法之間又存在著法條的沖突。例如根據《土地管理法》第六十三條規定“農民集體所有的土地的使用權不得出讓、轉讓或者出租用于非農業建設;但是,符合土地利用總體規劃并依法取得建設用地的企業,因破產、兼并等情形致使土地使用權依法發生轉移的除外”。根據該條款,只有“符合土地利用總體規劃并依法取得建設用地的企業,因破產、兼并等情形致使土地使用權依法發生轉移”的情況下,農民集體所有的土地的使用權才可以轉讓,因此可以認定農村村民不能處分自己的房屋。而《土地管理法》第六十二條第四款又允許農民買賣自己的房屋。因此這種互相矛盾的法條導致了在處理同類案件時候,法官可以援引不同法律,甚至援引同一部法律的不同條文,也會作出截然不同的判決結果。

綜上所述,我國法律法規對農村宅基地使用權的轉讓是采取一種限制的態度,本意在于保護農民的宅基地的專有使用權。但筆者認為, 既然房屋所有權和宅基地使用權為兩種不同的物權,根據物權法定的原則,房屋所有權的設定、變動與宅基地使用權的設定、變動遵照各自的規則,適用不同的法律規范。因此承認房屋的所有權有時與宅基地使用權是可以分開的。基于此種認識,在處理農村房屋買賣糾紛時,應當在物權變動的意義上承認房屋所有權變動與宅基地使用權變動可以獨立進行,甚至允許房屋所有權轉移但宅基地使用權未變動的情況存在。

 

三、異村私房買賣合同效力分析

農村房屋買賣的出售方一般為農村集體組織的村民,而購買方存在兩種情況:一是集體組織的成員,二是集體組織以外的成員。

集體組織以外的成員又分為城鎮居民和外村村民。關于外村村民能否購買宅基地上房屋的問題,普遍的觀點認為:集體經濟組織成員可以使用本集體經濟的土地辦企業或建住房,但不得出讓、轉讓或出租,因此集體建設用地流轉在法律上是被禁止的。農民之間的宅基地上的房屋轉讓應限定在本集體經濟組織內部。即使本集體經濟組織內部成員之間的轉讓亦應經法定機關審批方為有效。本集體經濟組織以外的農民之間房屋買賣應為無效。繼而,在農村集體土地上所建住宅的買賣合同也就由于違反法律禁止性規定而成為一種病態的契約,從而直接影響到買賣合同的效力問題。

筆者認為,農村房屋買賣合同的效力認定不能簡單的一律按照無效對待或僅僅適用土地管理法的規定,地隨房走一律認定有效,而是應從宅基地使用權乃用益物權的屬性特點上去把握。

1、《物權法》法律原理層面下的農村房屋買賣合同效力

《物權法》規定宅基地使用權的取得、行使和轉讓,適用土地管理法等法律和國家有關規定。而能夠規范宅基地使用權這一基本民事法律制度的只能是法律規定,而不能是部門規章。我國法律并未規定集體土地使用權和房屋所有權主體必須一致。

《物權法》將宅基地使用權歸于用益物權編,用益物權的完整性是“占有”“使用”“收益”,但條文中規定了對宅基地的“占有”與“使用”,并沒有規定“收益”,但又未作禁止,沒有規定“收益”并不是禁止其“收益”,而要取得收益就必須發生流轉,因此,《物權法》對宅基地使用權留下了很大的擴展空間。

2、物權區分原則下的農村房屋買賣合同效力

《物權法》第15條規定,“當事人之間有關設立、變更、轉讓和消滅不動產物權的合同,除法律另有規定或合同另有約定外,自合同成立時生效;未辦理物權登記的,不影響合同效力”。這是物權區分原則在《物權法》上的體現。物權區分原則是指物權變動的原因與物權變動的結果相區分。區分的基本原則是:合同歸合同,變動歸變動,即合同是否有效與物權變動是否有效是兩個不同的概念,前者是債權法的效力問題,后者是物權法的效力問題,前者是原因,后者是前者履行的結果。合同是否有效,從簽定之日起就已經確定,而不能通過是否履行反過來決定合同的效力。

根據物權公示原則,購買農村房屋的買受人只有在辦理房屋登記后才能夠擁有該房屋的所有權,即不動產的轉讓發生效力。那么現有法律是否禁止村民房屋所有權轉移登記呢?《房屋登記辦法》第八十六條規定給予明確:“房屋所有權依法發生轉移,申請房屋所有權轉移登記的,應當提交下列材料:(一)登記申請書;(二)申請人的身份證明;(三)房屋所有權證書;(四)宅基地使用權證明或者集體所有建設用地使用權證明;(五)證明房屋所有權發生轉移的材料;(六)其他必要材料。申請村民住房所有權轉移登記的,還應當提交農村集體經濟組織同意轉移的證明材料。農村集體經濟組織申請房屋所有權轉移登記的,還應當提交經村民會議同意或者由村民會議授權經村民代表會議同意的證明材料。”這說明只要提供集體經濟組織同意轉移的證明,房屋登記即可辦理。當事人之間的買賣合同完全有效。即使退一步,申請人不能提供集體經濟組織的同意材料,根據第15條不動產物權的效力與不動產買賣合同的效力不同的精神,在未辦理房屋過戶手續、房屋未登記的情況下,農村房屋買賣合同的效力也不應受到影響,該農村房屋買賣合同在買房人和賣房人之間仍發生債權效力。

基于以上分析,筆者認為,村民對宅基地房屋所有權和宅基地使用權擁有包括處分權在內的相應權能,物權之存在意義不僅在于用益權,還在于其擔保價值和交換價值。因此,在物權法的視野里,合同效力原本脫離于物權變動之外,農村房屋買賣合同不因法律禁止或限制宅基地使用權而受到影響。以保證農民基本生存條件為由限制其處分自己所有的房屋,在市場經濟下限制了其追求經濟利益的發展權利。

 

四、解決農村宅基地上房屋買賣的路徑選擇

筆者認為,在目前法律不完備的情況下,可以通過讓購房者交付享有成員權相對應的對價和區分不同主體項下的權利享有來解決農村房屋買賣的效力問題。

1、本村村民無償使用宅基地是基于其特定的社員身份,通過購房取得他人宅基地使用權的異村村民可以通過交付享有成員權(針對宅基地等)相對應的對價,獲取該集體經濟組織的宅基地使用權。若今后有關宅基地所及土地所有權發生變動,則該買受人只能享有與宅基地使用權相對應的補償權,而不能獲得該土地所有權轉移所獲得的全部權利。當然,前提條件是買受人對該房屋的真實使用,而非其它利用。如此既有利于實存農村房屋的有效使用,減少不必要的浪費,同時能夠促進落后區域農民在新時期作一定范圍遷徙。

2、既然我國采取房地分離的登記原則,則應該允許合法交易后的農村房屋作房產登記。因為異村村民房屋買賣的效力僅及于房屋本身,而不涉及宅基地使用權。登記后,房屋本身的物理狀態的權利享用由房屋登記人享有,若將來有關房屋的權利涉及土地使用權,則該權利由原始房主享有。這種區分有利于農村民宅交易(買賣、抵押等)的盤活,并可以避免以此想利用買賣獲取非份利益者的投機操作。同時,可盤活農民的資產,為農民融資等提供方便,有利于農村經濟的全面發展。

 

參考文獻:

1、尹飛:《物權法·用益物權》,中國法制出版社,2005出版。

2、孟勤國:《物權法開禁農村宅基地交易之辯》,載《法學評論》,2005年第4期。

3、屈茂輝:《用益物權制度研究》,中國方正出版社,2005出版。

4、韓世遠:《宅基地的立法問題———兼析物權法草案第十三章“宅基地使用權”》,載《政治與法律》,2005年第5期。

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